Согласование проекта перепланировки квартиры

Обустройство внутреннего пространства в типовых проектах многоквартирных домов является востребованным действием. Каждому собственнику хочется создать уникальный интерьер своего жилища, для чего может потребоваться перепланировка квартиры. Это важное мероприятие нельзя производить самостоятельно, без одобрения администрацией поселения. Согласование проекта перепланировки квартиры также происходит по установленному регламенту, который нельзя нарушать.

Основные положения

Основные положения

В первую очередь необходимо понять, что предстоит сделать, перепланировку или реконструкцию помещения. Для определения размера и статуса предстоящих изменений можно обратиться к инженерам управляющей компании или независимым специалистам. Как только будет выяснено, что ремонт требует обязательного согласования с властями, потребуется проект перепланировки квартиры для административного согласования.

Проект не связан с дизайнерскими нововведениями в квартире, это технический документ. Составляют проект лицензированные организации, которые в первую очередь проверяют возможность изменений в данном строительном проекте. Например, некоторые действия позволительны в кирпичном здании, но в панельном выполнены не могут быть. Следует понимать, что дизайнерское решение вопроса представляет собой всего лишь эскиз, набросок внутреннего исполнения квартиры.

Проект перепланировки — это юридический акт, который после утверждения жилищной комиссии нельзя будет изменить и отступить от него. В завершение ремонтных работ объект посетит комиссия и проверит соответствие переустройства проекту. Если будут выявлены несоответствия, то виновный будет вынужден восстановить первоначальное состояние квартиры и заплатить административный штраф. Строгость при приемке связана с обеспечением безопасности для жильцов дома.

Существуют установленные законом запреты на некоторые действия при перепланировке:

  • снос и перенос несущих стен;
  • перенос кухни и санузла;
  • объединение кухни с комнатой, если установлена газовая плита;
  • расширение балконной площади и др.

Полный перечь запретов на изменение квартиры отражен в ПП-№883. Кроме того, выполненные ремонтные работы можно узаконить после выполнения, если на руках есть проект. Такой вариант не желателен, поскольку может потребоваться судебное решение и уплата административного штрафа.

Где занимаются проектированием

Где занимаются проектированием

Проект перепланировки заказывает собственник помещения в лицензированной организации, имеющей необходимые допуски СРО. Организация должна быть сертифицирована и выполненный эскиз не должен иметь замечаний при приемке в жилищном отделе муниципалитета. Наличие СРО является допуском для проведения проектных работ и составления необходимой документации.

Большинство проектных организаций предоставляют населению комплексные услуги по разработке и последующему согласованию проекта в администрации. Это тем более выгодно заказчику, поскольку при выявленных замечаниях исправлять их будут без дополнительной оплаты. Если речь идет о капитальной перепланировки квартиры в новостройке, то рекомендуется заказать проект в той же организации, которая выпускала документы на весь дом.

Собственники должны знать, что без специальных допусков, самостоятельно, нельзя выполнить проектные работы. Эскиз можно предоставить проектной организации, но сам расчет и чертежи выполнять нельзя. Если капитальный ремонт предусматривает незначительные изменения, то разрешено предоставить в жилищную комиссию отдельный эскиз и его обоснование. Но следует помнить, что после завершения работ квартиру будет принимать комиссия с проверкой соответствия.

Эскиз является упрощенным способом получить одобрение на незначительные работы. Например, перенос инженерных систем в границах одного помещения, оборудование арок и дополнительных проемов не требуют выпуска проекта переустройства. Потребуется нанести контур изменений на поэтажном плане квартиры, затем обратиться в БТИ с ходатайством о внесении выполненных изменений в технический паспорт квартиры.

Замена кадастрового паспорта потребуется непременно, если выполнены существенные корректировки. Квартира становится иным объектом, иногда до изменения количества комнат и общей конфигурации объекта недвижимости. Если последовательность действий не выполнена, то могут возникнуть проблемы при заключении юридических сделок с квартирой.

Если в доме произойдут аварийный ситуации и виной тому будет служить выполненная, но не прошедшая проверку перепланировка, то собственник может понести суровое наказание, вплоть до уголовного преследования собственника квартиры.

Установленная форма проекта

Установленная форма проекта

После выяснения, где можно сделать проект перепланировки квартиры, следует согласовать все технические вопросы и заключить договор на обслуживание. Проект может иметь разное количество разделов, в зависимости от сложности предстоящих преобразований. В стандартной ситуации список может состоять из следующих пунктов:

  • архитектурный и конструктивный;
  • схема изменения существующих перекрытий;
  • разводка инженерных соединений, в том числе устройство вентиляции;
  • план проходящих в квартире электрических, водоснабжающих и отопительных систем;
  • генеральный план преобразования и последовательность работ.

Проект должен содержать пояснительное письмо, в котором отражены важнейшие требования к предстоящим работам. Прилагается план до и после ремонта, поэтажная схема и ситуационные изменения, техническое описание вновь возведенных перекрытий и полов, иные важные корректировки. Таким образом, выполнить проект могут только профильные специалисты, имеющие соответствующую квалификацию и практический опыт выполнения подобных заданий.

Стоимость проектных работ

Стоимость проектных работ

Выбрав, где оптимально сделать проект перепланировки квартиры, можно заключить договор с организацией. Договор должен содержать вопросы, поставленные перед специалистами, сроки и цену работ. Именно от количества разделов в проектной документации, сложности перепланировки зависит стоимость проекта. Размер общей площади квартиры не является главным критерием для оценки работ. Основная наценка проектирования связана с объемом исследований и количеством вносимых изменений во внутреннее устройство квартиры.

Сроки зависят от объема работ и позиции компании по времени исполнения. В стандартной ситуации будет достаточно 15 дней, чтобы выпустить проект, средняя стоимость планируется около 15-30 тыс. рублей. Дороже стоят работы, когда производится перепланировка с одновременным переводом жилого в нежилое помещение. Например, первый этаж жилого дома оборудуется под магазин с индивидуальной входной группой. Поднимает стоимость соглашение по дальнейшему утверждению проекта в муниципалитете, но это удобное для собственника мероприятие.

Согласование в администрации

Выпущенный специальной организацией проект следует передать в жилищную комиссию муниципалитета для утверждения. Только после получения положительного решения можно будет приступать к выполнению ремонта. Рассмотрение заявления и приложенных документов является платной услугой и стоит порядка 30-60 тыс. рублей, включая заключение администрации и разрешение на выполнение перепланировки. Поданные материалы рассматриваются длительно, порой до 2 месяцев.

Если разрешение не выдается, то заявитель получает уведомление с указанием причин отказа. В любом случае, уведомление о прошедшем рассмотрении заявки высылается письменно в течение 10 дней после заседания комиссии. Если гражданин или юридическое лицо не согласны с вынесенным запретом на реконструкцию, можно разрешить спор в судебном порядке. Истец должен аргументировать свою позицию и приложить акт независимой строительной экспертизы.

Судебное решение может отменить заключение комиссии, оставить его в силе или внести корректировки согласно заключениям экспертов. Например, работы планируются в доме, который позднее был признан историческим наследием и не подлежит реконструкции. На момент выполнения и согласования проекта данных по дому не было, поэтому собственник имеет право на возмещение понесенных убытков или получить судебное разрешение на работы.

Типовой каталог перепланировок

Типовой каталог перепланировок

Капитальные работы в многоквартирных домах часто бывают стандартными и отличаются только размерами площадей. На практике можно воспользоваться каталогом перепланировок, собранных по принципу типовых проектов домов. Подобрав аналогичную перепланировку, можно заявить в жилищную комиссию о своем желании выполнить такие работы на своей территории. Может быть указано перенос перегородок, изменение газовой системы (перенос колонки), соединение санузла или кухни с комнатой.

Если подобный вариант найден в каталоге, то это значительно упрощает и удешевляет задуманные изменения. Плюсом является то, что не требуется длительное ожидание согласования проекта. Сразу после приема заявления с пакетом документов можно начинать ремонтные работы. Разрешение выдается автоматически, если работы есть в каталоге. Собственнику нельзя забывать, что в завершении придется приглашать инженерных специалистов для проверки выполненных работ.

В федеральном каталоге есть второй раздел, который показывает решения по перепланировке со сносом и изменением несущих конструкций. В данном случае проектной организации заказывается техническое заключение о возможности проведения работ в доме данного типа. Благодаря тому, что типовые программы переустройства ранее были проверены и согласованы в надзорных и контролирующих органах, затраты и время согласования значительно сокращаются. Главным результатом проведения работ является невозможность отказа, поскольку типовые работы соединены в единый перечень, рабочий каталог.

Ощутимым минусом такого подхода к согласованию проекта перепланировки недвижимости является то, что не должно быть ни малейших отличий. Инженер не сможет подписать акт приемки работ, если будут выявлены отличия от типового проекта из каталога. Поэтому совпадение должно быть по всем требуемым позициям, что необходимо согласовать предварительно, не создавая себе существенных проблем.

Многоквартирный объект должен быть типовым и иметь присвоенный номер, иначе не будет возможности включить перепланировку в каталог. Другими словами, индивидуальный проект строения не подразумевает включения сведений в федеральный каталог. В данном случае потребуется пройти все установленные этапы, начиная с заказа проекта в специализированной компании.

Типовой каталог перепланировок

Узаконенные стандартные варианты переустройства часто не удовлетворяют собственников жилплощади. Это также является типичным вариантом сделать свое жилище уникальным, поэтому нередко происходит обращение к дизайнерам, и затем по эскизу выполняется проект специалистами. Например, если стоит задача соединить лоджию с закрытым помещением, то такой вариант существует для типовых домов. При расширении задачи, добавлении дополнительных требований, потребуется проводить уникальные работы по изготовлению документации на ремонт.

Особенно затратным может стать узаконивание перепланировки после несанкционированного выполнения. Сделать работы законными поможет судебное рассмотрение всех деталей процесса. Только после оплаты штрафа и получения положительного решения суда, можно обратиться в жилищную комиссию для получения необходимого разрешения. Если возникают спорные моменты по перепланировке, рекомендуется предварительно проконсультироваться с юридическими специалистами.

Капитальный ремонт всегда затратен, но проведение бюрократических этапов до и после ремонта также оплачиваются из кармана собственника. Поэтому предварительно стоит взвесить существующие потребности и шансы для грамотной перепланировки.

Проект перепланировки квартиры