Как рассчитать кадастровую стоимость недвижимости

При постановке на государственный учет в Росреестре, учетной единице недвижимости (земельной или капитальной) присваивается уникальный кадастровый номер. Запись в ЕГРН содержит исчерпывающую информацию по объекту, в том числе кадастровую стоимость. После отмены свидетельств на собственность, основным документом стала выписка из ЕГРН, в которой содержатся сведения по недвижимости.

Основные положения

Основные положения

Фактическое значение кадастровая стоимость получила в 2012 году, когда законодательно была установлена важность цены, приближенной к рыночной стоимости. Кадастровая оценка важна при определении суммы налога на недвижимое имущество. Оценка используется во многих юридических сделках, при расчете сборов и пошлин. Например, при вступлении в наследство потребуется оплатить услуги нотариуса, которые берутся от кадастровой стоимости.

Сведения об учтенных объектах недвижимости находятся в свободном доступе, поэтому по адресу или кадастровому номеру можно получить данные по кадастровой стоимости. Сделать это можно по интернету или при личном обращении в МФЦ или Росреестр. Государственная оценка производится установленным порядком, в соответствии с регламентом. Плановая корректировка цены осуществляется один раз в пять лет, внеплановые изменения бывают связаны с выявленными недочетами или заявлением собственника.

Расчет кадастровой стоимости недвижимости устанавливают независимые экспертные организации по заключенному с администрацией договору. Существует регламент расчета цены, коэффициенты отмечаются по нескольким стандартным показателям. Цена назначается одновременно на объекты недвижимости, имеющие схожие показатели. Например, это год постройки дома, наличие лифта, этажность, приближенность к социальной структуре района и некоторым другим показателям.

Не всегда расчет бывает точным и совпадающим с рыночной ценой, поскольку рыночная оценка намного точнее учитывает показатели квартиры. Важное значение имеет качество ремонта, наличие встроенной мебели, класс окон и дверей, входной группы.

Все это не учитывается при назначении кадастровой цены, поэтому в последнем случае нередко возникают спорные моменты между регистраторами Росреестра и владельцем квартиры. Ранее использовалась инвентарная стоимость БТИ, которая еще меньше отражала реальное положение дел.

От чего зависит кадастровая стоимость недвижимости?

От чего зависит кадастровая стоимость?

Расчет кадастровой стоимости недвижимости осуществляется на основе следующих факторов:

  • стоимость квадратного метра в данном районе;
  • фактический износ капитального строения;
  • расположение дома и квартиры относительно окружающих строений;
  • полезная площадь помещения и степень развития района.

Если меняется окружающая обстановка и инфраструктура, то это также учитывается специалистами. Но индивидуально особенности объекта не учитываются, полученные данные вставляются в специальную формулу. Формула используется одна для всех учтенных объектов, но за счет изменяемых коэффициентов в кадастровом паспорте устанавливается различная стоимость. Примерная величина является неточной, но ориентировочную оценку можно уточнить по желанию собственника.

Порядок расчетов кадастровой стоимости недвижимости

Порядок расчетов

Привлеченные независимые оценочные организации не имеют единой системы подсчета, поэтому сторонние результаты бывают различны. Росреестр всего лишь указывает критерии, по которым необходимо сделать подсчет, но методики у каждого исполнителя различны. Законодательно не установлены границы погрешностей, поэтому особой ответственности независимые исполнители не несут. Единственной заинтересованной стороной является собственник недвижимости, который не согласен с выставленной ценой.

Существует две возможности установления истины: подача заявления руководству Росреестра с обоснованными положениями по оспариванию кадастровой цены. Если достичь договоренности не удается и позиция кадастровых инженеров не меняется, то возможна подача иска в судебную инстанцию. Ответчиком будет выступать кадастровая служба Росреестра, положительное решение по снижению цены станет обязательным для внесения корректировок в учетную запись ЕГРН.

Возможность самостоятельного расчета кадастровой стоимости

Многие собственники предпочитают самостоятельно подсчитать кадастровую стоимость своего владения. Формулы подсчета находятся в свободном доступе, но они сложные и используемые коэффициенты неоднозначны. Пользователю нужно иметь большой массив справочной информации, что цена была реально приближена к кадастровой оценке. Можно сделать официальный запрос на портале Росреестра или при личном обращении в офис государственного регистратора.

Наиболее точную оценку можно получить, если учесть кадастровую стоимость квадратного метра жилплощади по данному району. Это будет так называемая удельная кадастровая стоимость, которая используется в качестве основного коэффициента. В расчет берется ставка имущественного налога, умноженная на 200 и на площадь объекта, это будет наиболее точная кадастровая стоимость учетной недвижимости.

Таким образом можно получить приблизительный подсчет, за более точным и обоснованным указанием кадастровой цены рекомендуется обратиться в независимую экспертную компанию. Зная, как рассчитать кадастровую стоимость недвижимости, можно затем подсчитать ежегодный налог на имущество. Здесь сложностей не может возникнуть, поскольку формула едина для всех видов недвижимости и находится в публичном доступе.

Как снизить размер оценки кадастровой стоимости недвижимости?

Как снизить размер оценки?

Если у собственника есть сомнения в указанной кадастровой цене недвижимости, потребуется выполнить необходимые действия. В первую очередь придется обратиться в надежную компанию, которая сможет выполнить грамотный расчет. Имея на руках официальное заключение о несоответствии установленной и вновь рассчитанной цены, можно обращаться в вышестоящие органы или суд.

При подаче судебного иска необходимо предоставить доказательства проделанной истцом досудебной работы. Это должно быть официальное обращение в Росреестр с объяснением своей позиции. Отсутствие ответа от адресата или получение отрицательного уведомления делает возможным подачу иска в суд. Судебная инстанция должна быть выбрана по месту расположения предмета спора или регистрации истца. Ответчиком на суде выступает представитель кадастровой палаты Росреестра в лице инженерного сотрудника.

Суд может назначить собственную экспертизу, по результатам которой принимается окончательное решение по кадастровой цене. В настоящее время в судах рассматривается большое количество дел по оспариванию выставленной в кадастровом паспорте цены недвижимости. Собственник должен знать, что обжаловать кадастровую стоимость следует заблаговременно, поскольку потребуется сначала заплатить выставленный налог на имущество, затем обращаться в суд.

Полученное судебное решение передается в Росреестр и тем самым корректируется учетная запись во внеочередном порядке. Чтобы проверить, сделаны или необходимые изменения, нужно взять выписку из ЕГРН. Этот документ отразит все выполненные изменения и покажет актуальные сведения об объекте недвижимости. Выписка содержит данные:

  • список собственников с 1998 года, указание о действующем владельце или владельцах;
  • технические данные по объекту недвижимости, включая адрес, жилую площадь, количество комнат и др.;
  • кадастровую стоимость объекта, рассчитанную в плановом и внеплановом порядке;
  • наличие имеющихся ограничений и срок их исполнения.

Выписка является юридическим документом, поэтому все спорные моменты решаются с применением отраженной стоимости из кадастрового паспорта. Стоимость недвижимости может потребоваться в случае расчетов между участниками юридических сделок. При уплате пошлины при наследовании или иных имущественных операциях, когда рассчитываются пошлины и налоги, кадастр играет первостатейную роль. В настоящее время законодатель принимает меры по корректировке кадастровой цены на недвижимость, поскольку поступают многочисленные жалобы на повсеместно завышенные цифры.

Поскольку до 2020 года все регионы должны перейти на новую систему налогообложения по кадастровой цене, этот вопрос становится крайне важным для подавляющего большинства граждан.

Кадастровая оценка квартиры: как рассчитать и оспорить налог