Можно ли делать перепланировку квартиры в ипотеке

Если объект недвижимости находится в залоге у банка по ипотечному договору, то заемщику необходимо исполнять подписанные правила. Закон не отрицает возможность выполнения перепланировки или реконструкции квартиры, но только с согласия банка, держателя залога. В остальных случаях кредитор имеет право наложить штрафные санкции или расторгнуть договор в одностороннем порядке. На вопрос, можно ли делать перепланировку квартиры в ипотеке, ответ положительный, но имеются очевидные ограничения.

Основные положения по ипотечному договору

Основные положения по ипотечному договору

Ипотечное соглашение имеет длительный характер, за время исполнения договора могут возникнуть ситуации, требующие особого внимания. Как правило, ипотечный документ имеет подробное описание возможных случаев, в том числе строительных возможностей по переоборудованию квартиры. Если подобный пункт отсутствует, то конфликтная ситуация будет решаться по существующим правовым нормативам.

Правила перепланировки квартиры в ипотеке необходимо соблюсти полностью. Если есть точное и недвусмысленное толкование строительных работ в документе, то придется отложить задуманное до снятия залогового ограничения. При отсутствии указаний, рекомендуется предварительно получить официальное разрешение на очерченный круг работ. Если этого не сделать, то в споре с банком заемщик может быть вынужден вернуть жилплощади первичный вид. Другими словами, пока залог существует, собственником жилплощади остается банк.

Обращение в банк за разрешением

Иногда получение разрешения является простой формальностью, в других случаях задуманное получит официальный отказ. В большинстве ситуаций исход ходатайства зависит от позиции кредитора и от размера планируемых преобразований. Например, заемщик желает сделать дополнительный проем в квартире или соединить кухню и гостиную. Здесь шансы велики на получение разрешения.

В другом часто встречающимся случае, заемщик решает сделать реконструкцию помещения на первом этаже. Затем переоформить квартиру под нежилое помещение с отдельным входом и сменой юридического статуса. Это вопрос решается с большими согласованиями и порой заявитель получает отказ, даже без объяснения причин.

Любое согласование, связанное с изменением долгосрочного договора, или внесением дополнительных условий является платной услугой. Придется заплатить около 5 тыс. рублей, независимо от результата рассмотрения. Ходатайство будут рассматривать юристы кредитной организации, после чего заявитель получит результат. На момент обращения договор должен исполняться более полугода и плательщик не должен иметь нареканий по срокам погашения.

Необходимым условием является предварительное разрешение от страховщика данной сделки. Страховая компания рассмотрит представленные перепланировкой риски и даст заключение.

Бумага предоставляется в банк вместе с ходатайством о переустройстве жилплощади. По времени эти две процедуры достаточно затратны, но обойтись без них не получится, чтобы не нарушить закон.

Архитектурный план

Архитектурный план

При обращении к банку по поводу перепланировки залогового объекта потребуется к заявлению приложить план перепланировки. Изображение квартиры в новом виде должны выполнить специалисты архитектурного бюро или иной проектной организации. Если изменения в облик квартиры вносятся несущественные, то такой громоздкий документ не потребуется.

Проект не нужен в следующих случаях:

  • реконструкция санузла, реконструкция стен;
  • демонтаж встроенного имущества, кладовых;
  • внутренних стен между помещениями;
  • перенос инженерных систем в одном помещении;
  • сохранение размера балкона/лоджии при остеклении.

В перечисленных ситуациях достаточно предоставить эскиз с понятным изображением, не допускающим двусмысленности. Сделать набросок можно самостоятельно с учетом существующих требований.

Если переустройство задумано масштабное, то без обращения к независимым лицензированным организациям не обойтись.

Сложными считаются программы реконструкции:

  • соединение с жилыми помещениями кухни или балкона;
  • изменение места или увеличение размера санузла;
  • изменение количества комнат;
  • создание в квартире арок и ниш.

Могут быть и более сложные моменты, например, обустройство отдельной входной группы. Такие мероприятия чаще всего требуются для предпринимателей, открывающих бизнес в многоквартирном доме. Проект должен составляться грамотно и со всеми необходимыми подробностями.

Наличие разрешения от страховщика значительно увеличивает шансы на положительный исход рассмотрения вопроса в банке. Нередко кредитор в лице своего представителя выезжает на место и знакомится с новой оценочной стоимостью объекта после реставрации.

Запреты на виды работ

Запреты на виды работ

Существуют преобразования, которые запрещены законодательством, независимо от наличия или отсутствия залога. Такие запреты обоснованы необходимостью соблюдать технику безопасности для жильцов многоквартирного дома. К основным, включенным в запретительный регламент контролирующими органами, действиям относятся:

  • увеличение балконов или лоджий;
  • установка каминов в многоквартирных домах панельного типа;
  • создание кухни-гостиной при использовании газовых плит;
  • демонтаж несущих стен;
  • создание санузла над/под комнатами соседей;
  • увеличение санузла дополнительными устройствами;
  • проведение на балконе/лоджии отопления;
  • подключение тёплого пола к общей системе.

О том, что переносить капитальные стены или выдвигать квартиру в подъезд или тамбур, знают практически все. Сделать такую незаконную перепланировку не позволят соседи, беспокоящиеся за свою безопасность. Ремонтные работы внутри квартиры скрыты от жильцов, но граждане могут пожаловаться в управляющую компанию, сотрудники которой придут с внеплановой проверкой. Не стоит закрывать глаза на действия соседей, на практике достаточно случаев гибели людей от подобных действий.

Как пройти согласование со страховой компанией

Как пройти согласование со страховой компанией

В ипотечном соглашении обязательно указывается стоимость квартиры, которая может кардинально измениться после перестройки. При первичном получении полиса, СК рассматривала в своих расчетах один объект, который изменился и, соответственно, стал стоить иначе. Поэтому страховщиков следует ставить в известность в любом случае, если речь идет об ипотечной квартире. Если ремонт стандартный, то не составит сложности получить разрешение.

Стоимость страхового полиса рассчитывается с учетом технических характеристик объекта, их изменение в обязательном порядке представляется в СК. Работы по оценке имущества оказываются на платной основе, поэтому данную статью расходов оплачивает клиент. К тому же стоимость полиса с момента обращения может увеличиться, потребуется произвести перерасчет.

Получив официальное заключение страховщика, можно писать заявление в кредитную организацию. Получив согласие на перепланировку квартиры в ипотеке, заемщик может продолжить бюрократическую работу, обратившись в районную жилищную инспекцию по месту нахождения квартиры. Предусмотрен вариант подачи пакета документов через МФЦ, что займет несколько больше времени. Сами же документы и справки необходимо предоставить в том же количестве.

Согласование в администрации

Согласование в администрации

Прежде чем писать заявление в жилищный отдел муниципалитета, потребуется получить разрешение контролирующих организаций. Например, при переносе газовой колонки из ванны в кухню потребуется согласование с газовой службой и т.д. В администрации различных поселений к федеральным требованиям могут прилагаться дополнительные условия рассмотрения вопроса на специальной комиссии.

Стандартный пакет документов включает в себя:

  • заявление на разрешение работ стандартного образца;
  • личные документы заявителя и документ на квартиру;
  • разрешения надзорных организаций;
  • проект и технический регламент работ;
  • согласование со страховой и кредитором;
  • паспорт БТИ и кадастровый паспорт.

Заявление рассматривается на плановой комиссии в установленный день. На рассмотрение уходит до 45 дней, еще 10 дней предоставляется на уведомление заявителя. Если последовал отказ, то причины должны быть указаны в этом письме. Заявитель имеет право обжаловать решение администрации в судебном порядке, отразив в иске свою позицию по спорному вопросу. Только после получения официального разрешения администрации, можно приступать к работам.

После окончания ремонта потребуется предъявить контролирующим организациям квартиру для осмотра и проверки соответствия разрешениям. В комиссию входят представители жилищной комиссии, пожарной и снабжающих компаний, СЭС. По результатам проверки составляется акт, с указанием имеющихся замечаний и выявленных недостатков.

Собственнику дается месяц на исправление недочетов, если они есть. Затем полученный акт предоставляется в БТИ и Росреестр, где изменения вносятся в технический и кадастровый паспорт жилплощади. Только после этого процедура считается успешно завершенной. В случае, когда фактическим владельцем является банк, то представитель должен присутствовать при приемке работ для новой оценки и приемки квартиры. Новые паспорта объекта недвижимости предоставляются в банк. Если изменения были значительны и существенно повлияли на стоимость квартиры, то придется вновь застраховать объект.

Чтобы сделать перепланировку законной, потребуется потратить достаточно времени и средств, но другого пути, особенно при ипотечной недвижимости, не предусмотрено.

Некоторые нюансы согласования

Некоторые нюансы согласования

В случае залогового имущества, банк дает согласие на проведение ремонта на определенный срок, который прописывается в разрешении. Обычно это 3-6 месяцев, то есть после ожидания решения жилищной комиссии времени у гражданина остается совсем немного. Нельзя забывать, что любое отклонение клиента от договорных условий приводит к взысканию в виде штрафа. За этим строго следит клиентский отдел банка, поэтому следует без промедления приступать к работам сразу после всех разрешительных мероприятий.

Оптимальным вариантом станет обращение в специализированные конторы, которые проведут согласования на всех этапах. Услуги платные, но специалисты дают гарантию соблюдения установленных сроков. Точной стоимости затрат на бюрократические оформления нельзя назвать, расценки на услуги у всех фирм разные. Перед тем как вступить на правовое поле, рекомендуется оценить свои финансовые возможности и узнать существующие в регионе расценки.

Наказание за нарушение правил

Выполненная незаконная реконструкция залоговой недвижимости грозит ощутимыми наказаниями для виновного. Банк имеет право ежегодно присылать проверяющих состояние недвижимости сотрудников. Это залоговая квартира, которая в любой момент может попасть под арест, если заемщик нарушит обязательства. Выявленные нарушения приведут к обязательному наказанию, банк может:

  • потребовать восстановить первоначальный вид;
  • узаконить действия в кратчайшие сроки;
  • заплатить штраф за неисполнение условий договора;
  • расторгнуть договор через суд.

Неприятностей можно избежать, если пройти установленные правилами этапы. Имея на руках разрешение кредитора и исполнив ремонтные работы в указанном порядке, можно не волноваться о том, что придется пройти судебные процессы и отвечать перед законом и кредитором.

Если критическая ситуация возникла, то не следует доводить дело до суда и постараться решить проблему мирным путем. Поскольку банк может наказать виновного, имеет право на взыскание, то инициатива должна исходить от заемщика. Требования кредитора придется выполнить задним числом, даже вернуть прежний вид жилплощади.

Существует определенный регламент, который устанавливает последовательность действий, чтобы узаконить выполненную перепланировку. Оптимально в столь сложной ситуации обратиться за помощью к юридическим фирмам, имеющим опыт в подобных делах. Документы, собранные юристами, будут приняты с первого раза и их не возвратят на доработку и исправление. Юристы сами заключат договор с проектировщиками, получат грамотный эскиз и план перепланировки.

Даже если у банка не появится сведений о выполненных работах, продать перестроенную квартиру без внесенных в документы сведений может оказаться проблематичным. Например, изменилось количество комнат, или выполнены другие, меняющие поэтажный план, реконструкции. Пока в учетную запись в ЕГРН сведения не внесены, они есть только по факту, но не по документам. Вряд ли кто-то пожелает купить недвижимость, которая не совпадает с кадастровым паспортом и своей учетной записью в государственном реестре. Нельзя забывать, что полноценным собственником заемщик станет, когда полностью рассчитается с кредитором.

До этого момента в выписке ЕГРН стоит отметка о существующем обременении в виде залога недвижимости. Поэтому, чтобы не нажить себе неприятностей, в первую очередь придется проконсультироваться у опытных юристов и получить официальное согласие своего банка.

Перепланировка в ипотечной квартире