Обмен частного дома на квартиру

Обмен дома на квартиру является юридической сделкой с недвижимостью, выполнять которую необходимо по установленным правилам. Не обязательно оформлять отношения участников сделки с помощью купли-продажи, вполне возможно обменять частный дом на квартиру. Такая сделка имеет свои особенности, которые рекомендуется предварительно узнать, чтобы максимально защитить свои интересы.

Основные положения

Основные положения

Возможен ли обмен различных по статусу объектов недвижимости? Закон признает любую сделку со личной собственностью, если она оформлена грамотно и прошла регистрацию в Росреестре. У каждого владельца недвижимости есть собственные предпочтения, которые могут изменяться со временем и под давлением возникших обстоятельств. Конечно, можно заменить обмен коттеджа на квартиру двумя независимыми сделками купли/продажи.

Почему же владельцы предпочитают данный вид переоформления своих владений? Риэлтеры выделяют несколько основных причин, влияющих на выбор клиентов.

Причины выбора

Наиболее часто собственники меняют дом в сельской местности с существенной доплатой на квартиру в мегаполисе. Обычно это строение, доставшееся в наследство, которое не нужно наследнику. Обратный вариант, когда меняется только что построенный современный коттедж на квартиру, даже в новостройке. Потребуется обратная доплата, то есть разницу выплачивает владелец квартиры.

Нередко причиной становится невозможность оперативно попадать в город, смене работы или учеба подросших детей. Жизнь за городом имеет очевидные преимущества, но жизненные обстоятельства требуют порой радикальной смены образа жизни. Оптимальный вариант, когда коттедж сооружен в черте города, но практически на окраине, такая ситуации реже приводит к смене проживания.

Третьей серьезной причиной, которую нельзя сбрасывать со счетов, является материальная составляющая вопроса. Недвижимость имеет значительную цену и порой является единственной особо ценной собственностью граждан. Операции с недвижимостью часто являются вложением инвестиций, когда вкладываются деньги в качестве повышения стоимости собственности.

Обслуживание и содержание дома составляет значительную сумму семейного бюджета. Это всегда дороже, чем проживать в квартире многоквартирного дома. Может возникнуть ситуация, когда отсутствие средств толкает владельцев на поиск адекватного варианта обмена вашего дома на квартиру. Таким образом, причин достаточно много, поэтому сделка такого типа весьма востребована.

Если рассматривать нематериальную сторону вопроса, то большое домовладение становится излишним для одинокого человека. Когда-то большое семейство проживало за городом, позднее родители остались одни, дети выросли и разъехались.

Одинокому человеку или престарелым супругам обменять свой дом на квартиру в городе кажется оптимальным выходом, чтобы жить с удобствами и возможностью получать медицинское обслуживание. К тому же затраты на содержание жилища станут гораздо ниже.

Законодательная база

Законодательная база

Закона, конкретно посвященного мене дома на квартиру, то есть разного вида недвижимости, не существует. Другими словами, в данной ситуации действуют общие правила по юридическим сделкам. Правила мены установлены в ст.567 ГК РФ, и регламентируют правовой аспект сделок по жилым объектам.

Стороны составляют и подписывают устраивающий их договор, по которому два объекта одновременно меняют владельца. Мена аналогична сделке по купле/продаже, правила остаются теми же. Каждый из участников одновременно продает и покупает недвижимость, что отражено в ст.454 ГК РФ. Сделка с недвижимостью считается завершенной после оформления свидетельства в Росреестре. Сам договор мены можно составить самостоятельно или заверить документ у нотариуса.

Существует несколько вариантов сделки, связанной с особенностями недвижимости. Способы совершения сделки установлены законом, чтобы грамотно защитить свои права, рекомендуется выполнять все шаги последовательно.

Вариант с доплатой

Вариант с доплатой

Если сравнивать ценовой диапазон между домом и квартирой, имеющих одинаковый класс и год застройки, то домовладение имеет значительную рыночную цену. Чтобы построить коттедж, необходимо первоначально приобрести земельный участок, провести и оплатить подключение инженерных систем. Обычно в одном владении строят гараж, баню, беседку и хозяйственные постройки. Естественно, при сделках учитывается оценка всех входящих в комплекс объектов, а квартира представляет собой единое целое.

Общая домовая территория и внутреннее убранство подъездов играют важную роль. Даже при отличном состоянии квартиры, неопрятное внешнее окружение значительно снизит рыночную стоимость. Домовладение является более сложным сооружением, поскольку коммуникации и внешнее оформление требует непосредственного участия владельца.

Владелец коттеджа получит квартиру и денежную компенсацию за разницу в оценке. При обмене дома на квартиру происходит рассмотрение и подсчет по всем статьям оценки жилища. Обоснованная оценка разницы позволит уравновесить два объекта по всем интересным для участников аспектам. Только после полного согласования владельцы приступают к заполнению и подписанию договора, чтобы грамотно обменять жилой дом на квартиру.

Равноценный вариант

Равноценный вариант

На практике можно подобрать вариант, когда доплата со стороны владельца квартир не потребуется. Такой вариант домовладения представляет собой более раннюю, чем современные коттеджи, постройку. Например, гражданин имеет две квартиры и одну решает поменять на дом за городом для отдыха или летнего проживания. Поставив задачу, чтобы не вкладывать средства в доплату, владелец может подобрать необходимый вариант.

Например, небольшой земельный надел не потребует значительных налоговых отчислений. Это тоже может служить доводом для выбора в качестве варианта небольшого дома, равного по оценке представленной квартире. Без доплаты можно обменять две квартиры на коттедж, если представилась подобная возможность. Собственник двух объектов в многоквартирных домах может предложить владельцу дома обмен без доплаты. Обменять коттедж на две квартиры может понадобиться при разъезде или разводе членов семьи.

Способы проведения сделки

Найти нужный вариант можно несколькими способами: через риэлтерскую контору или самостоятельно, регулярно проверяя сайты и профильные печатные издания. Это длительный процесс, но на данном этапе нет существенных рисков, документы не подписываются и не возникает ответственности за свои действия.

После того, как подобран устраивающий участников вариант, следует приступать к формальностям. Необходимо определить, какой вариант оформления подойдет в данном конкретном случае:

  • возможно составить и зарегистрировать договор мены, с доплатой или без денежной компенсации;
  • регистрация двух договоров купли/продажи одновременно.

Участники самостоятельно выбирают способ решения вопроса и приступают к составлению договора. Договор может быть заверен нотариально, что значительно повысит статус документа. Специалист проверит грамотность и обоснованность представленного договора, объяснит гражданам их права и обязанности. Нотариус проверит договор, обратит внимание сторон на сомнительные моменты и узаконит своей подписью соглашение.

Услуга является платной и размер оплаты зависит от цены сделки. Из-за высокой стоимости вопроса граждане часто отказываются от нотариальных услуг, предпочитая самостоятельно составлять договор. Стандартный бланк договора мены можно скачать на нашем сайте. При наличии особенностей в конкретном случае, потребуется внести корректировки в стандартный образец.

Договор пишется от руки, два экземпляра каждому участнику и один для предоставления в Росреестр.

Сведения, указанные в тексте соглашения, и содержащиеся в представленном пакете документов должны совпадать. Описание объектов следует делать подробно, чтобы не могло возникнуть разночтений. Документ должен быть без зачеркиваний, помарок и трудно читаемых моментов.

Последовательность шагов

Последовательность шагов

В первую очередь, необходимо решить вопрос с регистрацией граждан в меняемых объектах. Этот серьезный вопрос должен быть прописан в договоре, если нет возможности предварительно выписаться с площади. Поскольку в сделке участвуют два объекта, то взаимная выписка и прописка могут производиться единовременно. Имеет значение наличие задолженностей по коммунальным платежам, которые необходимо предварительно погасить.

Необходимую и достоверную информацию можно получить по выписке из единого реестра (ЕГРН). Информация находится в свободном доступе, справка предоставляется по предъявлению паспорта в Росреестре. Выписка покажет, кто является собственником, технические данные объекта недвижимости и возможные обременения. Заинтересованное лицо узнает, не находится ли недвижимость под арестом, один ли собственник у жилплощади.

Требования к документам

Кроме непосредственно договора, для регистрации потребуется приложить пакет документов. Стандартный набор сведений представляет собой:

  • свидетельство на дом и земельный надел;
  • техническая информация БТИ и кадастровый паспорт на землю;
  • выписка ЕГРН;
  • справка о составе семьи.

Сведения предоставляются в Росреестр вместе с договором и квитанцией об уплате государственного сбора. При передаче документа присутствуют обе стороны, пишется стандартное заявление с просьбой перерегистрировать право собственности. Поданные документы проверяются регистратором, и пакет принимается на оформление. О времени получения новых свидетельств на право собственности сообщается в выданной расписке.

Срок обработки сведений занимает период 15 дней, после чего сделка считается официально завершенной. Если в поданных документах будут обнаружены недочеты, то в рабочем порядке вызывается участник сделки для выяснения особых обстоятельств. В настоящее время можно подать сведения в МФЦ, что несколько задержит сделку, выбор организации является прерогативой участников.

В центр подается аналогичный набор документов и пишется заявление, после чего заявители уведомляются о сроке повторного обращения для получения свидетельств. Выдача может производиться независимо, в удобный для каждой стороны день.

Причины отказа в регистрации

Причины отказа в регистрации

Отказ в обмене дома на квартиру может быть получен по нескольким причинам, в том числе:

  • недостоверные сведения в представленных документах;
  • недостаточное количество информации;
  • замечания к личным удостоверениям участников.

Частой причиной отказа служит пропущенный срок продления паспорта или отсутствие нотариального согласия супруга участника сделки. В случае мены разрешение супруга потребуется каждой стороне процедуры. Если граждане не согласны с выводами регистратора по отказу в оформлении, то возможно обращение к суду за законным решением спора.

Если одна из сторон не явится на регистрацию договора, то обменять коттедж на квартиру невозможно. Договор можно зарегистрировать в другое время, удобное для участников. Если уважительные причины не дают возможности посетить Росреестр, то сделать это может законный представитель, имеющий нотариально заверенную доверенность на осуществление указанных функций.

Если в процессе участвует несовершеннолетний ребенок, являющийся собственником, то от его лица выступает родитель. При участии в сделке детей, потребуется получить разрешение органа опеки и попечительства. После получения паспорта в 14 лет подросток сам может участвовать в процедуре по согласованию с родителями.

Налоговые отчисления

Налоговые отчисления

Процедура мены отлична от купли/продажи, но при регистрации подаются сведения в налоговую инспекцию и взимается подоходный налог в размере 13% от стоимости жилища. Это правило действует для объектов, находящихся в собственности менее трех лет. Принимаются к расчету варианты, когда одно жилище дает возможность получить налоговый вычет, а другое не подходит под установленные рамки.

Особенности налогообложения регламентированы в ст.217 НК РФ. Сумму налога может рассчитать нотариус при заверении договора мены или регистратор Росреестра. Полученная квитанция оплачивается и прилагается к пакету документов, поданному на регистрацию права собственности. Если речь идет о нерезиденте, то размер налога повышается до 20% от суммы полученного дохода. В настоящее время налоговые законы по договору мены полностью совпадают с размером отчислений по купле/продаже недвижимости.

Особенности процедуры

Оба объекта недвижимости должны быть приватизированы или быть муниципальной собственностью. Если дом и квартира принадлежат администрации, существует договор социального найма, то необходимо получить разрешение юридического собственника. Обменять частный дом на квартиру можно, если приватизировать оба объекта и быть собственниками объектов недвижимости.

Многих граждан интересует вопрос, можно ли использовать материнский капитал при обмене коттеджа на квартиру и наоборот. Существует прямое указание закона на невозможность покрытия доплаты за счет сертификата. Потребуется осуществить более длинную схему с участием ипотечного кредитования.

Крайне внимательно следует отнестись к прозрачности процедуры, рекомендуется поручить проведение сделки профильному агентству. Риэлтер имеет практический опыт, знание законодательства и может дать значимые рекомендации. Услуги посредника платные, но квалифицированная помощь крайне важна в столь ответственном мероприятии.

К очевидным преимуществам риэлтерского сопровождения можно отнести:

  • подготовка текста договора и сопроводительных документов;
  • контроль исполнения условий договора;
  • поиск и подбор вариантов;
  • независимая оценка стоимости объектов;
  • участие в качестве свидетеля в судебных спорах;
  • полное сопровождение процедуры.

Среди минусов в посреднических услугах – платная составляющая и невозможность лично контролировать каждый шаг посредника. Обменять дом на квартиру не сложно и позволено законодательством, не следует торопиться и рекомендуется консультироваться перед подписанием бумаг у опытных юристов.

Обмен дома на квартиру